不動産鑑定士とは、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき、国家試験合格後、実務経験を経て国土交通省に登録された不動産の価格及び適正な利用についての専門家のことです。

一般的に、物やサービスの価格は、需要と供給の原則によって決まりますが、この需要と供給の原則が正しく機能するためには、不特定多数の売り手と買い手からなるオープンマーケットが必要です。

しかし、不動産は一般的な物やサービスと違い、個別性が非常に強いこと、使用目的や取引の動機により価格が異なること等の理由から、その不動産の経済価値を適正に表示する価格を求めるのは非常に難しいことです。

したがって、利害関係がなく、公平性・客観性を保つ立場から、対象不動産を取り巻く地域の状況や経済環境、対象不動産の持つ個別的特性を分析し、依頼目的に即した対象不動産の経済価値を判定し、評価額を決定する鑑定評価が必要となります。
そして、この鑑定評価業務を行うことをできるのが不動産鑑定士なのです。その成果として「不動産鑑定評価書」の作成が主たる業務となります。

また、不動産鑑定評価書の作成だけでなく、土地の有効利用等のコンサルティングも不動産鑑定士にご相談ください。
不動産鑑定士は様々な場面で皆様のお役に立てる専門家です。

● 報酬はこちらをご参照ください

個人・法人の不動産を売買するときや交換するときに、不動産の専門家である不動産鑑定士の評価額をもとに安心して取引が進められます。

貸ビルやマンションなど、誰もが納得のいく適正な賃料を算出します。
賃料のほか地代、契約更新料、名義書換料なども鑑定評価の対象です。
また、借地権、借家権価格、区分所有権などの財産価値判定の根拠としても鑑定評価書は有効です。

手持ちの不動産を担保に、事業資金などを借りるとき鑑定評価書があれば、借りられる金額の予想がつくなど、便利です。
逆に担保に取る場合は、評価額がはっきりしていることが絶対条件です。
このようなときは、各金融機関から高い信頼を得ている鑑定評価書があればなによりです。

貸ビルやマンションなど、誰もが納得のいく適正な賃料を算出します。
賃料のほか地代、契約更新料、名義書換料なども鑑定評価の対象です。
また、借地権、借家権価格、区分所有権などの財産価値判定の根拠としても鑑定評価書は有効です。
併設の「あかつき法務サービス」では会社設立業務も行っております（詳しくはこちら）ので、
現物出資による会社設立全般に関するご相談も対応させていただきます！

会社設立や増資時において株式への払込みを金銭以外の財産で行うことを現物出資といいます。現物出資を不動産で行う場合は、裁判所の選任した検査役の調査を受けなければなりませんが、不動産鑑定士の鑑定評価により出資額を証明すれば弁護士･公認会計士･税理士先生等においても手続きが可能となっています。

会社更生法又は民事再生法に基づく評価の場合には、不動産が更生・再生手続きの中で、計画に沿って管理・運用することを前提に評価する必要性があり、この場合、一般的な市場での取引を前提としない価格という意味で「特定価格」を判定することとなります。
合理的な予測に基づき、事業継続価値、処分価値といった特殊な条件の下で成立する不動産の経済価値を把握し、評価致します。

地代・家賃・立退料・借地権・底地等において訴訟の可能性がある場合等に法的根拠として活用でできますので、個人・法人のお客様はもとより、弁護士先生も気軽にご相談ください。

現在お住まいの住宅や、事業用のオフィス・店舗の家賃。月々の支払いが負担となっていませんか？もし「減税の家賃・賃料が高い」「もう少し賃料・家賃を削減したい」と思っている皆様、ぜひご相談ください！周辺の類似物件の賃貸事例を収集・分析し、不動産鑑定士という専門家の立場より交渉材料としてのレポートを作成させて頂きます。
不況下のこのご時世、固定費である家賃・賃料をぜひ一度見直してみましょう。
お客様が現行お支払いいただいている賃料と、当事務所の評価による適正賃料との比較例です。交渉材料として利用可能です。

「顧問先の企業が法人間での同族間売買の評価を行うのだけど、どのように評価してよいかわからない」「相続税の申告の際の不動産評価がもう少し下がらないか」・・・等、いざという時の不動産評価にお困りの税理士先生、ぜひご相談ください！
その中でも特に、財産評価の広大地判定でお困りの税理士さんは多いと思います。当事務所では広大地の可否判定の報告書を作成させていただきますので、気軽にご相談ください！

広大地とは
「広大地」に該当する土地とは、その土地を売却するときに右図のように道路（黒塗部分）を入れて戸建分譲することが想定される土地です。市街化区域なら３大都市圏で500平米以上、その他の地域で1,000平米以上あることが条件です。自宅、畑、駐車場、山林などの有効利用されていない土地が対象です。

道路等のいわゆる「潰れ地」が生じることにより、路線価に面積を乗じる評価方法では、実際に売却した時の金額よりも相続税の評価額の方が高くなってしまうため、次のような評価方法を使うことが出来ます。

土地の評価額が半分になるケース
路線価が１平米当たり20万円で2,000平米の駐車場の評価額は、単純に評価すると４億円※になります。
※　20万円×2,000平米＝４億円


これが「広大地」に該当すると・・・・
その土地は下記の算式で計算します。

広大地評価＝正面路線価（※１）×広大地補正率（※２）×地積（平米）
（※１）　複数の道路に接している場合には価額が一番高い路線価
（※２）　広大地補正率（0.35まで）＝0.6-0.05×地積（平米）/1,000平米

これを上記の土地に当てはめてみると、土地の評価が４億円から２億円（※１）に！
（※１）　20万円×0.5（※２）×2,000平米＝２億円
（※２）　（0.6-0.05×2,000平米/1,000平米）＝0.5


地積に応じた広大地補正率は下記の通りです。
・500平米・・・0.575
・1,000平米・・・0.55
・3,000平米・・・0.45
・4,000平米・・・0.4
・5,000平米以上・・・0.35　



5,000平米ならなんと35％にまで下がります！
5,000平米あれば、単純評価で10億円（※１）の土地がなんと3.5億円（※２）に！
（※１）　20万円×5,000平米＝10億円
（※２）　20万円×0.35（上記広大地補正率）×5,000平米＝3.5億円

広大でも広大地評価の適用が受けられない土地
広大でも広大地評価の適用が受けられない土地があります。下記のようなケースでは、500平米を超える土地でも広大地評価の適用が受けられません。

・敷地内に道路を入れる必要がない土地（「道路を入れなければ戸建分譲できない」が条件だから）

・容積率※が300％の地域にある土地（通常はマンション等が建ち戸建分譲を想定しないから）
※容積率＝延床面積/地積

実際には、そもそも戸建分譲をする土地か否か、道路を入れるべきか否かなど、広大地に該当するか否かの判断に迷うことがあります。

注意点！
「広大地」に該当するとなれば、土地の評価は大きな減額が受けられます。しかし「広大地」に該当しないと税務署から修正を求められた場合には、大きく評価額が上がってしまい、相続税の増加額は高額になります。　従って、「広大地」に該当するか否かの判定には、より慎重さが要求されます。判定をするに当たっては、土地の評価の専門家である不動産鑑定士にお任せください。