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農地・生産緑地に関する申請・届出
農地法の改正について
農業者の高齢化による耕作放棄地の増加や農地転用などによる農地の減少を受けて、農地法が平成２１年１２月に改正されました。この改正により農地が貸しやすく、借りやすくなり、「企業による農業への参入」や「地域の農地の集団化」、又、農地転用を厳格化することによって農地の減少を抑えることが期待されます。
農地の相続に関して
平成21年6月24日公布の農地法等の一部改正法により、農地法の許可を要さずに相続、遺産分割、法人の合併･分割等で農地の権利を取得した方は、農業委員会へ権利取得を届出ることが義務付けられることになりました。届出義務を怠ったり、虚偽の届出をしたりすると10万円以下の過料に処せられます。どうぞご注意ください（平成21年12月15日施行）。
農地法第３条（農地を農地としての売買や賃借）
農地法第３条においては、農地の売買や賃借の許可してはならない場合を規定しています。その主な基準は次のとおりで、いずれかに該当した場合は許可されません。
この要件では、所有もしくは借りている農地およびこれから許可申請する農地のすべてを、効率的に利用して耕作の事業を行うと認められない場合に不許可となります。
具体的には、
何を作るのか？また、収穫高の見込みは？
経営規模に対する機械の所有やリースの状況は？
労働力は確保されているか？
農業の技術はあるか？
農地までの距離は？
などを総合的に考慮して判断します。
農地を買って（所有して）農業を行える法人は、原則として 農業生産法人 だけです。
今まで法人として自由に農業を行うことが出来るのは農業生産法人だけでした。しかし今回の改正により建設業者などの一般の企業でも、一定の条件
農地を適正に利用していない場合に貸借を解除する旨の条件を契約に付していること
地域の他の農業者との適切な役割分担の下に継続的かつ安定的に農業経営を行うこと
法人にあっては、業務執行役員のうち１人以上の者が農業に常時従事すること
により、農家から農地を借りて農業を行うことができます。
権利を取得しようとする者又はその世帯員が年間150日以上農作業に従事していない場合には不許可となります。
取得後の経営面積が原則50ａ以上に満たない場合は不許可となります。
地域の実情に応じて、各地の農業委員会が独自の下限面積を定めることができます。
農業は周辺の自然環境等の影響を受けやすく、地域や集落で一体となって取り組まれていることも多いので、周辺の地域における農地等の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生ずるおそれがあると認められる場合には、許可をすることができないものとされています。その判断に当たっては、法令の定めによるほか、次のとおりです。
１、既に集落営農や経営体により農地が面的にまとまった形で利用されている地域で、その利用を分断するような権利取得
２，地域の農業者が一体となって水利調整を行っているような地域で、その水利調整に参加しない営農が行われることにより、他の農業者の農業水利が阻害されるような権利取得
３，無農薬や減農薬での付加価値の高い作物の栽培の取組みが行われている地域で、農薬使用による栽培が行われることにより、地域でこれまで行われていた無農薬栽培等が事実上困難になるような権利取得
４，集落が一体となって特定の品目を生産している地域で、その品目に係る共同防除等の営農活動に支障が生ずるおそれのある権利取得
５，地域の実勢の借賃に比べて極端に高額な借賃で契約が締結され、周辺の地域における農地の一般的な借賃の著しい引上げをもたらすおそれのある権利取得等のほか、 農業振興地域の整備に関する法律により定められた農業振興地域整備計画、 農業経営基盤強化促進法により定められた農業経営基盤の強化の促進に関する基本的な構想等の実現に支障を生ずるおそれがある権利取得等が該当する。
※上記以外にも許可されない要件は多数あり、又、該当した場合であっても例外的に許可できる場合等がありますので、詳しくは当事務所にご相談ください。
基本的には農家又は農業法人でない方は農地を取得できません。
なぜなら食料の安定的な供給を図るため、資産の保有や投機目的での売買、又、家庭菜園のような非効率的な農地の利用を規制しているのです。
農地の売買及び賃貸の許可を受けるには農地法3条許可基準を満たし、各農業委員会の定める申請書類等を提出しなければなりません。
しかし基準があるといっても、各市町村や他法令等によって事情が異なりますので、農業委員会や関連部署との話し合いや審査期間が長期に亘ることがあります。
農地に関する申請は非常に手間と時間がかかりますが、当事務所ではお忙しいお客様に代わって全ての手続きを代行致します。
お電話、ホームページからのご相談や初回の面談を無料とさせて頂きますので、どうぞお気軽にご相談下さい。
また、 業務エリア内の場合は交通費は頂きません。
「ご相談」か、お電話によりお申し込み下さい。
原則として当事務所にて無料面談致します。
業務内容、お見積もりにご納得頂けましたら正式にご依頼下さい。
ご依頼後、調査費を指定口座にお振込み頂くか、面談時に現金でお支払い頂きます。
ご依頼後の面談、お電話、メールでのご相談は無料ですので、いつでもご相談下さい。お支払い確認後、売買（賃貸）予定地の調査及び予定地の属する市町村の農業委員会との話し合いを行います。
農業委員会との話し合いの結果、許可される見込みが無い場合でも、調査にようする実費は頂きますので、どうぞご了承下さい。
許可の見込みがある場合には、ご依頼手数料の残金を指定口座にお振込み頂くか、面談時に現金でお支払い頂き、お支払い確認後に必要書類の取得・作成を行います。
１．分筆が必要な場合は分筆登記を優先します。
２．譲渡人と譲受人による土地売買契約を締結し、所有権移転請求権仮登記申請を行います。
農地売買契約書の作成には別途料金が発生します（報酬に関しては当事務所ＨＰの該当箇所をご覧ください）のでご注意ください。
許可がおりましたら、所有権移転登記を申請して代行手続き終了です。
農地法4条（農地転用）
農地転用の許可基準は、農地が優良農地かどうかで判断する立地基準と、確実に転用を行うかどうか、また、周りの農地に迷惑を掛けないかどうかを判断する一般基準があります。
立地基準立地基準は申請に係る農地の営農条件および周辺の市街地化の状況から農地転用が出来得るかどうかを判断する基準であり、具体的には、農用地区域内にある農地および集団的に存在する農地その他の良好な営農条件を備えている農地については、原則として許可することが出来ないこととする一方、市街地の区域または市街地化が見込まれる区域内にある農地については、転用を許可することが出来ることとする。
原則として許可することが出来ない農地農用地区域内にある農地
農業振興地域整備計画において定められた優良な農地
第１種農地
・集団的に存在している農地（約20ha以上の一団の農地）
・土地改良事業を行った農地
・農業生産力の高い農地
甲種農地
第1種農地のうち「市街化調整区域」内にある特に良好な営農条件を備えている農地
あくまで「原則」なので、例外的に許可がおりる要件が多々あります。
許可することが出来る農地第３種農地
市街地の区域内または市街地化の傾向が著しい区域内の農地
第２種農地
・第3種農地に近接する区域または市街地化が見込まれる農地
・甲種農地、第1種農地及び第3種農地のいずれの要件にも該当しない、生産性の低い農地
一般基準 一般基準は土地の効率的な利用の確保という観点から転用が出来得るかどうかを判断する基準であり、具体的には、農地を転用して申請内容どうりの用途に使用することが確実と認められない場合、周辺の農地に支障を生じる恐れがあると認められる場合には、許可をすることが出来ないこととする。
転用したい農地の場所、計画、資金および周りの農家の方に迷惑を掛けないか等が 審査されますが、その判断も市町村によって異なる場合があります。
農地転用許可を受けるには農地法4条許可基準を満たし、県知事または農林水産大臣へ申請書類等を提出しなければなりません。
しかし基準があるといっても、各市町村や他法令等によって事情が異なりますので、農業委員会や関連部署との話し合いや審査期間が長期に亘ることがあります。
農地に関する申請は非常に手間と時間がかかりますが、当事務所ではお忙しいお客様に代わって全ての手続きを代行致します。
お電話、ホームページからのご相談や初回の面談を無料とさせて頂きますので、どうぞお気軽にご相談下さい。
また、 業務エリア内の場合は交通費は頂きません。
「ご相談」か、お電話によりお申し込み下さい。
原則として当事務所にて無料面談致します。
業務内容、お見積もりにご納得頂けましたら正式にご依頼下さい。
ご依頼後、調査費を指定口座にお振込み頂くか、面談時に現金でお支払い頂きます。
ご依頼後の面談、お電話、メールでのご相談は無料ですので、いつでもご相談下さい。
お支払い確認後、売買（賃貸）予定地の調査及び予定地の属する市町村の農業委員会との話し合いを行います。
農業委員会との話し合いの結果、許可される見込みが無い場合でも調査に要する費用は頂きますので、何卒了承下さい。
許可の見込みがある場合には、ご依頼手数料の残金を指定口座にお振込み頂くか、面談時に現金でお支払い頂き、お支払い確認後に必要書類の取得・作成を行います。
１．分筆が必要な場合は分筆登記を優先します。
２．農業振興地域除外申請が必要な場合はそちらを優先します。
許可がおりましたら、地目変更登記を申請して代行手続き終了です。
農地法第５条（転用ののち、売買ないし賃貸）
基本的な基準は農地法4条とほぼ同じです。
農地転用の許可基準は、農地の区分ごとの許可基準である立地基準と、農地の区分にかかわらない許可基準である一般基準があります。
立地基準
立地基準は申請に係る農地の営農条件および周辺の市街地化の状況から農地転用が出来得るかどうかを判断する基準であり、具体的には、農用地区域内にある農地および集団的に存在する農地その他の良好な営農条件を備えている農地については、原則として許可することが出来ないこととする一方、市街地の区域または市街地化が見込まれる区域内にある農地については、転用を許可することが出来ることとする。
一般基準
一般基準は土地の効率的な利用の確保という観点から転用が出来得るかどうかを判断する基準であり、具体的には、農地を転用して申請内容どうりの用途に使用することが確実と認められない場合、周辺の農地に支障を生じる恐れがあると認められる場合には、許可をすることが出来ないこととする。
転用したい農地の場所、計画、資金および周りの農家の方に迷惑を掛けないか等が 審査されますが、その判断も市町村によって異なる場合があります。
他人の農地の権利を取得または賃貸して宅地や駐車場等の耕作目的以外のものに使用または変更したい場合、農地法5条に基づく許可が必要です。
許可を受けずに農地を転用された場合、厳しい罰則がありますのでご注意ください。
農地を取得して転用許可を受けるには農地法5条許可基準を満たし、県知事または農林水産大臣へ申請書類等を提出しなければなりません。
しかし基準があるといっても、各市町村や他法令等によって事情が異なりますので、農業委員会や関連部署との話し合いや審査期間が長期に亘ることがあります。
農地に関する申請は非常に手間と時間がかかりますが、当事務所ではお忙しいお客様に代わって全ての手続きを代行致します。
お電話、ホームページからのご相談や初回の面談を無料とさせて頂きますので、どうぞお気軽にご相談下さい。
また、 業務エリア内の場合は交通費は頂きません。
「ご相談」か、お電話によりお申し込み下さい。
お客様のご指定場所にて無料面談致します。
（主要業務エリア内の場合、交通費は頂きません。）
業務内容、お見積もりにご納得頂けましたら正式にご依頼下さい。
（後日に「お問い合わせ」かお電話でご依頼されても結構ですが、面談ご希望の場合は相談料（１時間5,000円）をご請求させて頂きます。）
ご依頼後、調査費を指定口座にお振込み頂くか、面談時に現金でお支払い頂きます。
ご依頼後の面談、お電話、メールでのご相談は無料ですので、いつでもご相談下さい。
お支払い確認後、売買（賃貸）予定地の調査及び予定地の属する市町村の農業委員会との話し合いを行います。
農業委員会との話し合いの結果、許可される見込みが無い場合でも調査に要した費用は頂きますので、何卒ご了承下さい。
許可の得ること見込みがある場合、ご依頼手数料の残金を指定口座にお振込み頂くか、面談時に現金でお支払い頂き、お支払い確認後に必要書類の取得・作成を行います。
１．分筆が必要な場合は分筆登記を優先します。
２．農業振興地域除外申請が必要な場合はそちらを優先します。
３．譲渡人と譲受人による土地売買契約を締結し、所有権移転請求権仮登記申請を行います。
農地売買契約書の作成には別途料金が発生しますのでご注意ください。
許可がおりましたら、地目変更登記および所有権移転請求権登記を申請して代行手続き終了です。
農業生産法人
平成21年12月に改正農地法が施行され、農業の法人化や農業ビジネスが活性化を見せております。
中でも、「農業生産法人」は注目を集めています。
法改正により一般法人も条件付で農地の権利取得が可能になりましたが
現実的な観点からみて農業生産法人とは
（１） 「農業を営む人の手で組織運営される法人」で
（２） 「農業経営のため農地の権利を取得できる法人」を指します。
つまり「農地を利用した農家の手による農業経営法人」と言えます。
※農業の法人化、農業生産法人の形態としては次の５つがありますが、
当事務所では株式会社ないし合同会社を推奨しております。
【メリット】
（１）会計の明確化
家計と経営が分離され、財務諸表により経営の内容を明確に把握でき
効率的な経営管理ができるようになります。
（２）信用力の増加
・融資条件面で有利な資金調達が出来ます。
・農業経営基盤強化資金（スーパーＬ資金）の貸付限度額が増大します。
・補助金、助成金などの優遇措置が受けやすくなります。
（３）農地の取得が可能
農業生産法人であれば、農地の権利取得が可能です。
（一般法人の場合、権利取得に厳しい条件が付されます）
（４）税制上の様々な優遇
・定率課税になり、所得が大きくなれば法人税が有利になります。
・経営者の報酬を役員報酬として経費に算入できる。
・赤字法人（欠損金）の繰越控除期間７年間できます。
・経営者の退職時や死亡した場合には退職金の支給が可能。
【デメリット】
（１）税負担の増加
・赤字でも、均等割税額の納税義務が発生いたします。
・贈与税や相続税の納税猶予対象地を貸し付けると打ち切られます。
（２）業経費の増加
社会保険・労働保険の加入に当たり、事業主負担が生じます。
（３）事務処理の増加
・複式簿記による決算（貸借対照表・損益計算書等）が義務となります。
・適正な労務管理や登記事務を行わなくてはいけません。
一見、成立させるのが複雑そうに見える農業生産法人
堅実な農業経営の観点から、次の4点は厳格に守らなくてはいけません。
（１）形態要件
・農事組合法人（農業経営を営む、いわゆる２号法人）
・合名会社 ・合資会社 ・合同会社（LLC）
・株式会社（株式の譲渡制限のあるものに限る） のいずれかであること。
（２）事業要件
主たる事業が農業であること（農業及び農業関連事業の売上高が
その法人の総売り上げの５０％以上を占めていること。
（３）役員要件
・業務執行役員の過半数が、その法人の常時従事者たる構成員であること
（その法人の農業・農業関連事業に年間１５０日以上従事すること）
・その役員の過半数は、法人が行う農業に年間６０日以上は従事すること
（４）構成要件
その法人の議決権の４分の３以上の構成員が、農地提供者・農業従事者など
法人に関係する構成員で占められていること。
農業生産法人が成立するためには煩雑な要件をクリアーする必要があり事前に行う手続きも農業委員会などとの
綿密な打ち合わせから農業生産法人に合った定款の作成、組織の形成など多岐にわたります。
法人設立、許認可申請、農地権利移転のプロフェッショナルである行政書士は
次のような様々な場面において
あなたのコンサルタントとして全面的にサポートすることが可能です。
（１）設立前の事前協議
農地等の権利を取得するため、事業計画の作成の時点での関係機関・団体と
綿密な事前協議や相談・調整をします。（市町村農業委員会等）
（２）設立手続き
組織形態に合った定款の作成や堅実性を有した事業計画書を作成し
また、役員、構成員など要件を満たした組織つくりを行います。
（３）会計記帳サポート
毎年事業年度終了後、運営状況の報告義務から適正な会計処理まで
求められますので行政書士が会計記帳をサポートします。
（４）補助金申請
難しいとされる補助金交付申請や助成金交付申請は行政書士の
専門分野です。又各種融資制度についてもアドバイスいたします。
（５）農地取得（農地転用）
農地法が改正され、農地の権利移転が厳格化されました。農業委員会との
調整から申請書類作成まで行政書士がサポートします。
認定農業者制度
市町村に経営改善計画を提出し、それが認定されると認定農業者になれます。経営改善計画とは自分の農業に対する夢や目標を、文字や数字に表わし、将来の経営の姿をはっきりとさせるものです。
認定農業者とはいわゆる「プロ農業者」です。日本の農業の担い手の主役である認定農業者には、国による経営改善のための支援措置が数多く準備されています。関係機関からの支援や交付金等を受けることができますので、経営発展を目指す農業者の方は認定農業者になりましょう。
認定基準
市町村による農業経営改善計画の認定を受けるための要件は次の通りです。
1．計画が市町村基本構想に照らして適切なものであること
2．計画が農用地の効率的かつ総合的な利用を図るために適切なものであること
3．計画の達成される見込が確実であること
認定の手続
認定を受けようとする農業者は、市町村に次のような内容を記載した「農業経営改善計画書」を提出する必要があります。
1．経営規模の拡大に関する目標（作付面積、飼養頭数、作業受託面積）
2．生産方式の合理化の目標（機械・施設の導入、ほ場の連担化、新技術の導入など）
3．経営管理の合理化の目標（複式簿記での記帳など）
4．農業従事の様態等に関する改善の目標（休日制の導入など）
「農業経営改善計画」は、実際には農業委員会との話し合いを何度も行いながら作成していきます。審査基準や審査期間は市町村によって違いがあります。
認定農業者になると低金利での融資が受けられたり、農耕機械のリース料の一部助成が受けられたり、
条件の良い農地を優先的に借り入れられる等の様々なメリットがあります。
（詳しくはお問い合わせください）
生産緑地の買取申し出
市街化区域内にある農地は、住宅宅地供給促進のための素地である一方で、都市部の貴重な緑地・オープンスペースでもあり、農業と調和した都市環境の保全等にも役立ちます。そこで、市街化区域内の農地を「保全する農地」と「宅地化する農地」に区分し、営農を続ける市街化区域内の農地は、生産緑地地区に指定して計画的に保全することとなりました。生産緑地地区に指定された地区は、都市部でも安心して農業が継続できる反面、一定期間農地として管理することが義務づけられ、建築行為などは制限されます。
生産緑地に指定されてから30年経過したときや、農業の主たる従事者が死亡したり、農業に従事することを不可能とさせる故障が生じた時は、市長に対して買取り申し出をすることができます。
【買取り申出ができる要件】
（1）生産緑地地区に指定されてから30年を経過する場合
（2）農業の主たる従事者が死亡した場合
（3）農業に従事することを不可能にさせる故障を有する場合（※）
※生産緑地法施行規則第4条「農林漁業に従事することを不可能にさせる故障」
1 次に掲げる障害により農林漁業に従事することができなくなる故障として市町村長が認定したもの
イ 両眼の失明
ロ 精神の著しい障害
ハ 神経系統の機能の著しい障害
ニ 胸腹部臓器の機能の著しい障害
ホ 上肢若しくは下肢の全部若しくは一部の喪失又はその機能の著しい障害
ヘ 両手の手指若しくは両足の足指の全部若しくは一部の喪失又はその機能の著しい障害
ト イからヘまでに掲げる障害に準ずる障害
2 1年以上の期間を要する入院その他の事由により農林漁業に従事することができなくなる故障として市町村長が認定したもの
【買取り申出提出書類について】
(1) 生産緑地買取申出書
(2) 生産緑地に係る農業の主たる従事者についての証明書（大府市農業委員会発行のもの）
(3) 主たる従事者の死亡の場合は、戸籍謄本等（死亡事項記載のもの）
(4) 主たる従事者の故障の場合は、医師の診断書（農業従事が不可能なことを明記する）
(5) 登記簿謄本
(6) 公図
(7) 委任状（申出手続きを委任する場合に必要
上記サービスの報酬一覧（実費は別途頂戴いたします）
| 農地法第3条許可申請 | 36,750円 |
| 農地法第4条許可申請 | 52,500円 |
| 農地法第5条 | 57,750円 |
| 農地法第4条に基づく届出 | 42,000円 |
| 農地法第5条に基づく届出 | 42,000円 |
| 農業生産法人設立 | 株式会社 147,000円
合同会社 126,000円 |
| 認定農業者制度申請 | 105,000円 |
| 生産緑地の買取申出の申請 | 52,500円 |
