主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う、土地の区画形質の変更を 「開発行為」 といいます。

建築物とは
土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱もしくは壁を有するもの、これに附属する門もしくは塀、観覧のための工作物又は地下もしくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫その他これらに類する施設をいい、建築設備を含むものをいいます。

建築とは
建築物を新築し、増築し、改築し、または移転することをいいます。

特定工作物とは
第１種特定工作物 （周辺の環境悪化をもたらす恐れのある工作物）
コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物の貯蔵・処理用工作物 
第２種特定工作物（大規模工作物）
ゴルフコース、1ha以上の運動レジャー施設である工作物(野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園、観光植物園、サーキット等)、１ha以上の墓園 

土地の区画の変更とは
建築物の建築を目的とする土地の区画の変更をいいます。

土地の形質の変更とは
土地に対して、切土、盛土等の造成工事をする行為、又は土地の利用状況を変更する行為をいいます。

開発行為の許可は、都市計画の区域区分により、規制の対象となる規模が変わってきます。

許可を要する規模の開発行為であっても、次表のように規制対象外となるものもあります。

開発許可をとるには、「技術的基準」 と 「立地基準」（市街化調整区域のみ）に適合する必要があります。
【 技術的基準 】

技術的基準の適用は、開発行為の目的が建築物の建築か特定工作物の建設かにより、また自己の居住用、自己の業務用又は自己用外のいずれであるかにより、適用項目が異なります。

【 立地基準 】
都市計画区域のうち市街化調整区域では、許可となる開発行為は限定されます。

都市計画法の改正により、平成19年11月30日以降、市街化調整区域内の病院、社会福祉施設、学校等の公共施設の建築も立地基準の対象となりましたので、注意が必要です。

開発許可を申請するには、土地の所在地を管轄する都道府県の出先機関若しくは市の開発担当部署、概ね次の書類を提出する必要があります。
（許可行政庁によっては、事前協議を必要とする場合もあります。）
【 提出書類 】

提出書類は、開発行為の目的、区域区分、規模、土地の利用方法等により異なってきます。

【 変更等の許可 】
　開発許可を受けた後、次の変更等がある場合には、あらかじめ手続きを行う必要があります。許可等を得ずして変更等を行った場合には、開発許可が取り消される場合もありますので注意が必要です。

【 関係諸法令への対応 】
　開発行為の許可は、建築等関係する諸法令等と同期をとって行う必要がありますので、注意が必要です。

法定外公共物(道路・水路等)を、宅地造成などのために潰したり、付け替えたりするときは「用途廃止」の手続きが必要となります。
つまり、道路や水路は公共の用に供するための施設ですから、勝手に潰したり、付け替えたりすることはできません。
また、土地の造成や埋め立てなどによって、すでに道路や水路の形がなくなっている場合でも、
法務局の図面に記載されているものについては、同様の手続きが必要となります。
住宅地を横切るように里道敷（国有地）があり、そのことを知らずに買った土地を売買したいときに、
現況は道の形状はまったく無く、その境界がわからないので売買ができないという場合なども同様です。

　用途廃止の手続きが完了した場合、当該財産は市の普通財産となります。
普通財産となった土地を単独利用することが困難な場合、
用途廃止を申請された方又は隣接地所有者の方からの「払下げ申請」により売却することができます。 

手続一式のながれ≫　①境界確認→②用途廃止→③公共物が官の普通財産となる→④払下げの申請

都市計画区域内においては、建築物の敷地は原則として建築基準法で定められた道路に２ｍ以上接しなければならないとなっています。道路のないところに新たに私道を設けて、建築基準法で定められた道路とするには、道路の位置指定を特定行政庁から受けなければなりません。これが道路位置指定です。

○     道路位置指定は都市計画区域内で建築基準法第４２条第１項５号の規定に基づき、土地を建築物の敷地として利用するため、道を築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受ける場合について適用されます。都市計画区域外は関係ありません。
 
○     開発許可制度の適用を受けないものに限ります。（開発許可制度の適用を受けるものは、開発道路として建築基準法第４２条第１項第２号の道路となります）

道路位置指定は、特定行政庁が行います。（和歌山市においては和歌山市長、その他の地域は県知事）
道路位置指定を受けようとする場合は、申請書に必要事項を記入し、図面等の関係資料を添付して市町村の窓口に提出して下さい。

解除の要件
　私たちの暮らしを守るために指定された保安林は、その目的から特別な理由がない限り、解除することができません。
　ただし、以下のような場合には解除が認められる場合があります。 

店舗面積１０００㎡以上の大型店の設置者は大規模小売店舗立地法（大規模小売店舗立地法） に基づき、店舗の新設や施設運営等の変更届け出に際して、交通や騒音・廃棄物処理等に関する調査予測が必要です。当事務所では設置者にかわって、これらの調査予測業務を実施するとともに、届出書類作成や地元説明会をサポートする業務を行っております。

・対象となる建設業者様は

建築一式工事・大工工事業の許可を受けた建設業者が新築住宅の建設工事を請け負う場合が主な対象ですが、それ以外の業種の許可を受けた建設業者が、新築住宅の構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分を施工する場合も対象です。

ただし、宅建業者が発注者となり、建設業者から新築住宅の引き渡しを受ける場合、建設業者は保険加入または保証金の供託を行う必要はありません。

・保険加入または保証金の供託状況の届出

年２回の基準日（３月３１日、９月３０日）ごとに、保険加入や保証金の供託の状況について、基準日から３週間以内（4月1日～４月２１日、10月１にち～１０月２１日まで）に許可行政庁への届出が必要です。

この手続きは、新築住宅を引き渡した建設業者が、保険加入や保証金の供託を適正に行っていることを許可行政庁において確認するためのものです。

今回は、平成成21年10月1日から平成22年3月31日までの間の状況について、4月1日～21日までの間に届出を行うことになります

（注） 届出を行わなかったり、虚偽の届出を行った場合には、以下の罰則が科せられます。

・基準日から３週間以内に届出を行わなかった、または、虚偽の届出を行った場合

　→ ５０万円以下の罰金

・基準日において供託等の資力確保を行っていない場合や、届出を行わなかった場合は、基準日の翌日から５０日経過した日以降は、新たな新築住宅の売買契約をすることができなくなります。

これに違反して契約を行った場合

　→１年以下の懲役、もしくは、１００万円以下の罰金、または、その両方

※この他にも、建設業法や宅地建物取引業法に基づき、監督処分等が行われる場合があります。

許可又は免許を受けた 「国土交通大臣」 又は 「都道府県知事」に対して届出を行います。 例えば、東京都知事許可をお持ちの建設業者様の場合は、東京都知事に対して行います。（窓口は東京都　都市整備局　市街地建築部　建設業課）